La gestión financiera de una comunidad de propietarios depende directamente de las aportaciones regulares de todos los vecinos. Cuando alguno de ellos deja de cumplir con sus pagos, puede provocar dificultades que repercuten en la capacidad de la comunidad para afrontar gastos comunes
¿Cuándo se considera moroso un vecino?
Un vecino se convierte en moroso desde el momento en que no cumple con el pago de una cuota mensual o una derrama extraordinaria. Es importante destacar que, en el caso de viviendas alquiladas, el propietario es quien debe responder por los pagos, independientemente de los acuerdos con su inquilino. Si la comunidad no ha establecido un plazo específico para el pago, el impago se considera al final del mes correspondiente.
Plazo para reclamar deudas con la comunidad
De acuerdo con el Código Civil, las deudas con una comunidad de propietarios prescriben a los cinco años desde que se produce el incumplimiento. Esto significa que la comunidad tiene un periodo de cinco años para emprender acciones legales y reclamar la deuda, pasado el cual la obligación de pago deja de ser exigible
¿Qué opciones existen para recuperar el dinero adeudado por los vecinos en una comunidad de propietarios?
Existen varias alternativas que una comunidad de propietarios puede emplear para cobrar una deuda pendiente:
- Vía amistosa
El primer paso para cobrar una deuda es intentar resolver la situación de manera amistosa. Esto implica contactar al vecino moroso para discutir su situación y explorar opciones como un plan de pagos flexible. Este enfoque puede ayudar a evitar conflictos y a encontrar una solución que beneficie a ambas partes. Es recomendable documentar este contacto, por ejemplo, enviando una carta certificada o un burofax, lo que servirá como prueba en caso de que se necesite tomar medidas legales más adelante.
- Aplicación de medidas disuasorias
Algunas comunidades optan por aplicar medidas disuasorias previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, como la imposición de intereses por el retraso en el pago o la restricción temporal del acceso a ciertas instalaciones comunes no esenciales, como piscinas o gimnasios. Estas medidas deben ser razonables y no deben afectar derechos fundamentales como el acceso a servicios esenciales.
- Procedimiento monitorio
Si las gestiones amistosas no dan resultado, la comunidad puede recurrir al procedimiento monitorio, un proceso judicial diseñado para la reclamación de deudas de manera rápida y eficaz. Para iniciar este proceso, es necesario convocar una junta de propietarios en la que se certifique la deuda y se autorice al presidente o al administrador a iniciar la reclamación judicial. Una vez que el procedimiento monitorio es aceptado por el juzgado, el deudor tiene un plazo de 20 días hábiles para pagar la deuda o para oponerse. Si no se opone ni paga, el proceso puede derivar en un embargo de bienes.
- Embargo y subasta del inmueble
En casos extremos, si el procedimiento monitorio no resulta en el pago de la deuda, la comunidad puede solicitar al juez el embargo del inmueble del deudor. Esto podría llevar, eventualmente, a la subasta de la propiedad para saldar la deuda pendiente con la comunidad.
- Seguro de impago de cuotas
Algunas comunidades optan por contratar un seguro de impago de cuotas, que cubre las cuotas no abonadas por los vecinos morosos. Este seguro permite a la comunidad mantener su liquidez y cubrir los gastos comunes, mientras se gestionan las reclamaciones contra el propietario deudor.
- Negociación directa con el nuevo propietario
Si la propiedad en cuestión ha sido vendida, la comunidad puede negociar directamente con el nuevo propietario, quien, según la Ley de Propiedad Horizontal, es responsable de las deudas correspondientes al año en curso y a los tres anteriores.
Cada comunidad debe evaluar cuál de estas alternativas es la más adecuada según su situación particular, siempre intentando resolver el conflicto de la manera más efectiva y menos conflictiva posible.
¿Puedo cancelar mis deudas con la comunidad de propietarios con la Ley de la Segunda Oportunidad?
Aunque las cuotas de la comunidad de propietarios tienen una naturaleza peculiar, lo cierto es que, mediante la Ley de la Segunda Oportunidad, pueden ser exoneradas. Es decir, aplicando este procedimiento, podremos dejar de ser deudores de esas cuotas impagadas.
¿Y qué pasa con la vivienda?
La vivienda, sin embargo, incluso en el caso de que esas deudas se exoneren, responderá de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. Así, aunque la persona que consiga perdonar sus deudas con la Ley de la Segunda Oportunidad no tendrá que pagarlas, la vivienda seguirá respondiendo de esa deuda que quede pendiente.
¿Me interesa acogerme a la Ley de la Segunda Oportunidad si tengo un inmueble en propiedad?
Habrá que ver cada caso concreto, pero lo cierto es que en muchas ocasiones es muy beneficioso acogerse al procedimiento, ya que no se perderá la vivienda y se cancelarán el resto de deudas. Os dejo un enlace a un artículo muy relacionado con esto. https://www.paunerojeronimo.es/salvar-tu-vivienda-con-la-ley-de-segunda-oportunidad
Graduado en Derecho en la facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Carlos III de Madrid, actualmente abogado colegiado del Ilustre Colegio de abogados de Madrid y administrador concursal.
Socio fundador de Paunero & Jerónimo Abogados , donde ha desarrollado su trayectoria profesional asesorando tanto a personas físicas como jurídicas a buscar la mejor solución para resolver su situación de insolvencia.
Hasta la actualidad miles de personas han sido asesoradas por este letrado para ver canceladas o restructuradas sus deudas en aplicación de la ley de segunda oportunidad y otros recursos que nos ofrece la legislación concursal.